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Es habitual que un propietario exija al administrador copia de documentación de la comunidad o que se le informe sobre múltiples cuestiones comunitarias o incluso extracomunitarias; en fin, la exigencia está a la orden del día en una sociedad en la que el que no exige parece que no existe como persona y la figura del administrador de fincas suele ser un blanco fácil sobre el que centrar esas exigencias.
Este derecho individual a obtener documentación comunitaria, existe en realidad y hasta dónde llega. Esta es la cuestión que nos ocupa en este artículo. Me interesa abordar esta cuestión, con la que me encuentro con cierta frecuencia, para poner un poco de luz en este mar de oscuridad.
Quiero que quede bien claro que se trata de una mera opinión; una opinión fundada, pero una opinión. Sobre esta cuestión existe jurisprudencia para todos los gustos, pero solo me interesa aquella que trata de poner un poco de sentido común en el enfoque.
Solicitar documentos para incordiar al administrador
Este es el caso más habitual. El 99% de los administrados nunca pedirán un papel más allá de la información que el administrador les facilita de forma periódica en relación con los asuntos a tratar y decidir en las juntas, pero siempre hay alguna excepción. En todas las comunidades de propietarios existe algún ingeniero, abogado o aspirante a serlo que se siente con derecho a todo y, cuando digo a todo me refiero a todo.
Si la ley de Procedimiento Administrativo permite…; si la ley de Sociedades Anónimas permite…; ¿por qué no la Ley de Propiedad Horizontal? Para eso está el artículo 20. Además, el administrador es un Ca… que me ha puesto en un listado de deudores y me ha privado del derecho al voto y eso, eso no se lo perdono; así es que se tire una tarde haciendo fotocopias para mí.
Te parecerá mentira, pero estas cosas pasan. Todos los administradores saben que estas cosas pasan de una forma más frecuente de lo que pudiera parecer. El artículo 20 de la L.P.H. La letra e) de este artículo dice textualmente que es una obligación del administrador:
«Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.».
La interpretación sobre este precepto es múltiple. Parece evidente que el titular de la documentación NO son los vecinos como tal, sino la comunidad de propietarios como ente jurídico. La documentación custodiada por el administrador se encuentra, por tanto, a disposición de la comunidad y de su reprensentate, el presidente.
La polémica viene porque la redacción del artículo utiliza el plural y habla de «titulares», lo que induce a pensar que se está refiriendo a todos los propietarios.
¿Se imaginan ustedes al administrador enseñando y enviado fotocopias de la documentación de una comunidad de 200 propietarios a todos ellos? Evidentemente esto no es posible y así lo entiende el Tribunal Supremo.
La Jurisprudencia lo tiene claro
La Jurisprudencia es muy variada, pero no solo en este tema en concreto que nos ocupa, sino en todo lo que se refiere a la P.H. Quiero partir de la sentencia del T.S de 16 de abril de 1993, a la que se refieren otras muchas posteriores de este Alto Tribunal, a la que remiten otras muchas posteriores que, con el mismo tenor, afirman que:
«… pues como declara la sentencia de 16 de abril de 1993, de la letra ni del espíritu del artículo 15 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, en su texto vigente, tras la Ley de 23 de febrero de 1988, puede entenderse que exista un auténtico derecho de información a favor de los copropietarios, como ocurre en el ámbito de las sociedades anónimas, bastando con hacer contar las materias a tratar en la Junta que se convoca, sin que se exija con rigor la exposición previa de todos los datos o medios de conocimiento precisos para la participación y, en su caso, deliberación de los interesados. De esta manera, no conforma el precepto una exigencia particularizada y detallista de los temas a decidir en la asamblea«.
La AP Cádiz, Jerez de la Frontera, Sec. 8.ª, 83/2012, de 28 de marzo, interpretando esa misma sentencia rechaza la fiscalización del funcionamiento detallado de la comunidad de propietario más allá del sistema asambleario establecido por la L.P.H.:
«Estamos de acuerdo con la sentencia recurrida en que de esa norma no se puede deducir que cualquier propietario tenga libre acceso a esos documentos de la comunidad que custodia el administrador. Como se explica en la sentencia recurrida, la comunidad de propietarios se rige por los cargos legalmente establecidos, conforme al artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal , y la capacidad de fiscalización de cada propietario sobre la gestión comunitaria debe hacerse valer dentro del régimen asambleario de acuerdo con lo establecido en el artículo 14 y siguientes de la referida ley . Esa conclusión nos parece coherente con lo razonado por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en su Sentencia de 16 de abril de 1993 (RJ: 1993/2887) en la que se indica:
«….derecho de información auténtico, que, como se dice, no se establece en esta LPH y que no es posible integrar ni siquiera en vía analógica, amén de las dificultades que ello supondría al propiciar, por ende, una serie de litigios sin fin´»
La sentencia de la AP Granada, Sec. 4.ª, 152/2002, de 8 de marzo en el que reconoce el acceso de lo propietarios a la documentación, pero:
«…lo que supone tanto como el acceso de estos a los documentos de aquella, pero que no implica el traslado de dichos documentos fuera de la órbita de la custodia que el Administrador tiene encomendada…»
La sentencia de la AP Madrid, Sec. 9.ª, 326/2019, de 20 de junio, viene con el sentido común bajo el brazo para ajustar el derecho del comunero y para limitarlo de forma que no lesione al del resto de participantes:
«…debe afirmarse, como hace la sentencia de instancia y resulta de las sentencias antes citadas, que ese derecho no es ilimitado, debiendo atemperarse a los intereses comunitarios, al normal ejercicio de sus funciones por la administración y al interés que legítimamente pueda tener el comunero en el examen de la documentación según las circunstancias del caso.
Y la sentencia de instancia, a la que la AP de Madrid se refiere y confirma dice así:
«…considera que el derecho de información del comunero en las Comunidades de propietarios alcanza a toda aquella información que esté directamente relacionada con los asuntos incluidos en el orden del día de la Junta de que se trate; y queda limitado a esa información, pudiendo denegarse a los propietarios el acceso a documentos y datos que no sean motivo de discusión en la Junta convocada. Considera que la petición de documentación formulada por el demandante constituye un abuso de derecho, al atribuirse «prerrogativas de fiscalización que no le corresponden» y solicitar una documentación que nada tenía que ver con los asuntos incluidos en el orden del día de la Junta a celebrar…»
Es de sentido común lo establecido por el Juzgado de Instancia al que se refiere esta sentencia y cuyo criterio avala la AP. Pero «a más a más» que diría un jurista, esta sentencia de la AP de Madrid que he citado, menciona otras de la misma audiencia en las que se basa, como es el caso de las sentencias de la Sección 8ª de esta Audiencia Provincial de Madrid de 5-10-17 y 30-10-17 y de la Sección 14ª de la AP de Madrid de 16 de abril de 2018, y cita la sentencia de la AP de Valencia, sección 11, de 25 de mayo de 2018 (recurso 566/2017) que indica:
«…ante la solicitud de documentación dirigida por un comunero al administrador, que » este responde frente a la junta de propietarios, que es quien le nombra ( artículo 14 LPH ), ante la cual debe rendir cuentas de su gestión, en los términos establecidos en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal , no ostentando de manera individual responsabilidad orgánica frente a cada uno de los propietarios, y en consecuencia tampoco, de forma individual obligado con cada uno de ellos, a rendirles cuentas de su gestión». Pero añade: » Ahora bien, esta conclusión debe interrelacionarse con el deber impuesto en el artículo 20.e de la LPH de «custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad»». Y concluye:
»Si analizamos conjuntamente ambas previsiones debemos concluir que el derecho de información del comunero, individualmente hablando, no se convierte en derecho de fiscalizar la documentación contable de la Comunidad o de exigir una rendición de cuentas privada frente un único propietario. Pues desde el momento que la LPH exige que anualmente se aprueben las previsiones de ingresos y gastos y las cuentas, la junta es la que debe aprobar los presupuestos de ejecución de toda obra (artículo 14 de la LPH), es en cada una de las juntas antes de la aprobación de las cuentas o de los concreto acuerdos que impliquen un gasto, momento en el cual la demandante debe solicitar los oportunos justificantes de los gastos, si tenía dudas.»»
Lo que dice la Agencia Estatal de Protección de datos
La AEPD decía lo siguiente en su Guía para administradores de Fincas:
«El artículo 20 e) de la LPH dispone que corresponde al administrador actuar, en su caso, como secretario de la junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad. Este artículo debe ser interpretado de conformidad con la normativa de protección de datos, de modo que no permite un acceso generalizado a toda la documentación obrante en los archivos de la comunidad que pueda contener datos personales, sino solamente a aquellos datos que sean estrictamente pertinentes, adecuados y limitados en relación con los fines para los que son tratados. En consecuencia, fuera de los supuestos en los que expresamente la LPH obliga a la comunicación a otros propietarios de determinados datos personales, deberá examinarse en cada caso si el acceso a los documentos cumple el principio de proporcionalidad resultando idóneo, necesario y equilibrado para obtener la finalidad perseguida, según señala el Tribunal Constitucional. En otro caso, no procederá el acceso directo al documento«.
Conclusión
1- Se reconoce el derecho de los propietarios a acceder a la documentación de la comunidad para informarse sobre datos necesarios para el conocimiento del funcionamiento de la misma en su condición de miembro y afectado e interesado, pero ese derecho no es ilimitado, sino que debe circunscribirse a los asuntos a tratar en las Juntas Generales o a los que les afectan a ellos de forma particular y personal. Como dice la AP de Cádiz, esa función individualizada de fiscalización debe mantenerse dentro del ámbito asambleario de la comunidad que es el que la ley establece como característico y obligatorio para el funcionamiento de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal.
2- En este sentido, es perfectamente posible y legal que un comunero solicite la consulta de documentos comunitarios, siempre que identifique los que quiere consultar y motive dicha consulta. No me estoy refiriendo a los datos y documentos comunitarios de carácter personal que le afecten a él en exclusiva como sería el caso de su cuenta contable, su historial de pagos o su participación individual en un gasto comunitario; cuestión ésta que no se discute.
3- El administrador no está obligado a facilitar copia de la documentación comunitaria a ningún comunero. Una cosa es la consulta de la documentación y otra muy diferente facilitar copia más allá de esa documentación que se circunscribe al ámbito personal del propietario.
El administrador.