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Elegir la mayoría que necesitas para tomar los acuerdos es uno de los problemas con los que se encuentra el administrador de fincas. La decisión no es fácil. La controversia y las dudas en la propia reunión pueden ser peligrosas y dejarte en evidencia.
No voy a entrar en la mayoría que corresponde a cada caso concreto, la casuística es demasiado extensa en este campo como para introducirme en esa jungla. En este artículo solo pretendo darte unas nociones básicas para que te ayuden a tomar la decisión acertada, pero para eso tienes que estudiarte los artículos 17 y 10 de la Ley de Propiedad Horizontal e interpretar lo que allí se dice y lo que tienes ante tus narices, es decir, el caso real al que te enfrentas.
Los acuerdos. Tipos que existen
Acuerdos de propietarios y de asistentes
Ya te dije que no pretendo hacer una clasificación exhaustiva de los distintos acuerdos existentes que te pueden asaltar en un caso concreto dentro de una comunidad de propietarios, para eso ya tenemos el artículo 17 de la L.P.H. a la que me remito. Solo pretendo hacer una división elemental y básica que nos permita orientarnos para no perdernos en esa selva en la que se ha convertido el referido artículo.
Lo primero que debemos diferenciar son los acuerdos que requieren una mayoría de propietarios y aquellos otros que se conforman con la mayoría de los asistentes a la junta. Puede parecer una simpleza y muchos pensarán que es lo mismo, pero no; nada tiene que ver una mayoría con la otra. Los propietarios son todos aquellos que tienen propiedad en la comunidad y pueden encontrarse presentes o ausentes en la reunión. Los presentes son propietarios, claro, pero propietarios que se encuentran en la reunión en el momento de su celebración.
El voto presunto
El artículos 17 se encuentra plagado de excepciones a la norma general y en su mayoría nos exige para esos acuerdos contar con todos los propietarios: asistentes y ausentes; para ello habilita una fórmula en el apartado 8 a la que se ha venido llamando el «voto presunto» que indica que el no asistente cuenta con el plazo de 30 días naturales, a contar desde la comunicación del acuerdo, para oponerse a él; si no lo hace y deja pasar ese plazo, se entiende que su voto es favorable a la propuesta.
Esta circunstancia nos lleva de forma indefectible a la confección del orden del día en el que se debe encontrar perfectamente definida la propuesta de forma que solo admita una posición positiva o negativa, favorable o desfavorable a la propuesta; ya que de lo contrario nunca podremos determinar con precisión cuál ha sido la postura del no asistente que se ha inhibido de manifestar oposición alguna a la propuesta.
Un punto del tipo: «Actuaciones a llevar a cabo en el tejado del edificio» jamás nos permitiría conocer cuál es la postura del no asistente ya que no se define actuación de ninguna clase para ser aprobada; no obstante, una propuesta del tipo: «Propuesta de instalación de un ascensor en el portal del edificio de conformidad con el informe técnico que se adjunta» sería diferente porque solo admitiría una posición a favor de la instalación o en contra.
El voto presunto no nos impide conocer el resultado efectivo de la votación hasta transcurrido el plazo de 30 días estipulado, que podría ser diferente al que resulte de la votación presencial. Es importante explicar esta circunstancia a los vecinos de forma que lo entiendan y lo asuman para que nadie «se llame a engaño»: una cosa es lo que voten los presentes y otra la que decidan los propietarios del inmueble.
Los acuerdos más habituales
En las reuniones de las comunidades de propietarios lo más habitual es que a la primera convocatoria no asistan nada más que algunos despistados, que siempre suelen ser los mismos, y que casi todos los asistentes acudan a la segunda convocatoria: eso es lo habitual. Pues bien, en este caso, según establece el punto 7 del referido artículo 17, será suficiente con el voto a favor de la mayoría de los asistentes.
Aclaremos que esa mayoría de asistentes solo será posible para la toma de aquellos acuerdos que no se encuentren especificados en alguno de los apartados del artículo 17 como acreedores de una mayoría específica o cualificada y la reunión se celebre en segunda convocatoria.
Ese apartado 7 comienza con «Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto…». Lo dicho, para el cajón de sastre donde se guarda el resto de acuerdos que no han merecido una mención especial y siempre que estemos en segunda convocatoria, con la mayoría de los asistentes será suficiente; pero es que esta situación es la habitual porque la mayoría de los acuerdos se encuentran en este cajón.
Por supuesto que, en este caso, ya saldremos de la reunión sabiendo si hemos alcanzado la mayoría necesaria o no.
Los tipos de mayoría posibles
Como acabo de decir en el apartado anterior, la más utilizada es la mayoría de los asistentes. Luego tendríamos la mayoría simple de los propietarios (+50%), los 3/5 de los propietarios, 1/3 de los propietarios y la unanimidad, que se refiere a la totalidad de los propietarios.
No existe unanimidad de los presentes. Este es un error muy común en la redacción de las actas. La totalidad de los presentes no es unanimidad.
Hay que tener mucho cuidado al manejar las mayorías. Una mayoría de 1/3 de propietarios puede ser superior o requerir de más propietarios que la mayoría de los presentes. Una comunidad de 20 propietarios de los que asisten 10 a la junta, 6 formarían una mayoría de asistentes, mientras que para obtener 1/3 de los propietarios necesitaríamos a 7.
Mayoría de votos y de coeficientes
La propiedad horizontal tiene sus particularidades y una de ellas es que todas las votaciones requieren una doble mayoría tanto de propietarios como del porcentaje de propiedad con el que cuentan. No todos los propietarios tienen los mismos derechos en las votaciones de una comunidad porque tampoco tienen las mismas obligaciones.
El porcentaje de propiedad o coeficiente es utilizado en la mayoría de las actuaciones que se desarrollan en una comunidad de propietario, pero la más corriente es para fijar la cuota a pagar de cada uno. De esta forma el que más porcentaje tiene suele pagar más que el que tiene menos, lo que también le da derecho a tener mayor capacidad de decisión sobre lo que se haga en el edificio común.
El hecho de que no todos los votos valgan lo mismo impide que sean posible las votaciones secretas o a mano alzada; es más, la ley establece que las votaciones sean nominativas, que quede bien claro en el acuerdo el sentido del voto individual de cada propietario con el fin de que pueda determinarse si la doble mayoría se ha alcanzado o no.
Por otro lado, la doble mayoría se debe dar a la vez; esto es, el acuerdo debe alcanzar las dos mayorías. No es suficiente con que alcance una si la otra no la alcanza. Una propuesta que no alcanza las dos mayorías a la vez se entiende que no ha sido aprobada, sin más.
Las votaciones de los acuerdos
Lo más importante a la hora de votar es que la propuesta que hemos hecho debe ser concreta. Para esto tiene una gran importancia la redacción del orden del día que contiene esa propuesta. Debemos esforzarnos en definir y acotar lo que queremos acordar.
Una propuesta del tipo: «Actuaciones a realizar en el tejado del edificio», no es una propuesta. El administrador debe hacer los deberes antes de la reunión y determinar las actuaciones que propone llevar a cabo. Lo establece el artículo 20.a) como una de sus obligaciones.
Es muy habitual encontrarse en el orden del día con este tipo de propuestas completamente abiertas en las que los vecinos no saben ni lo que se propone ni lo que van a votar, luego en la reunión se forman discusiones porque unos quieren hacer una cosa y otros otra; y, lo más importante: el voto presunto de los no asistentes no sabremos a dónde colocarlo porque no existe ninguna postura que pueda resultar favorable a nada de lo que se trata en ese punto.
Por lo tanto, queridos administradores, esforcémonos en la redacción del orden del día y definamos con precisión lo que vamos a votar para que el acuerdo sea solido porque, no lo olvides, puede acabar encima de la mesa de un juez que tendrá que determinar si es válido o no lo es. No se lo pongas fácil que tú eres quien lo ha redactado.
Las abstenciones en los acuerdos de junta
Una de las cuestiones controvertidas que suelen pasar desapercibidas, pero que algunas veces cobran un valor decisorio, es cómo se deben computar las abstenciones, qué valor se les debe dar en la toma de los acuerdos.
Resulta curioso, pero la abstención tiene un valor diferente en función del tipo de acuerdo de que se trate. Veamos:
En un acuerdo de los habituales, en el que la mayoría se conforma con los asistentes a la junta, el vecino que se abstiene nos está indicando que no quiere pronunciarse sobre el asunto, que le da igual que la propuesta se apruebe o que no, que él en esa cuestión no tiene una postura clara; en fin, que no quiere participar en la votación y se mantiene al margen por lo que su postura no contará para la toma del acuerdo. Está, pero es como si no estuviera y el acuerdo se tomará con los votos de aquellos que se pronuncian a favor o en contra de la propuesta.
Así se ha pronunciado, entre otras, la sentencia de Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13.ª, de 6 de octubre de 2009 (SP/SENT/492283).
En el caso de que estuviéramos ante un acuerdo que requiriera para su aprobación una mayoría cualificada de las que hemos visto con anterioridad, el propietario que se abstiene puede jugar un papel diferente. La mayoría es de propietarios y él es uno de ellos, así que, ¿cómo debemos contabilizar la abstención?
Dentro de la reunión, a la hora de adoptar o no el acuerdo, la abstención se comportará como hemos dicho antes: no computan para el quorum ni para la decisión, pero, una vez adoptado por los asistentes el acuerdo que requiere mayoría cualificada, las abstenciones se suman al acuerdo, funcionan como los no asistentes que no se oponen en el plazo de 30 días, solo que ellos, como sí han asistido y se han manifestado, ya no tienen ese plazo para expresar su postura ni en contra ni a favor.
Quiero hacer una puntualización: el voto presunto de los ausentes solo es aplicable al caso de que el acuerdo se adopte por los presentes dentro de la junta; así se deduce de lo establecido en el artículo 17.8 («…quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes…»); luego, si con la votación llevada a cabo por los presentes no se alcanza el acuerdo, ya no es necesaria la consulta a los no asistentes ni influye en ningún sentido su manifestación a favor o en contra.
Pongamos un ejemplo: se trata de la toma de un acuerdo en el que se requiere la mayoría de 3/5 de los propietarios en una comunidad de 30 propietarios de los que solo asisten a la junta 10.
La votación de los asistentes arroja el siguiente resultado: 5 a favor del acuerdo, 4 en contra y 1 abstención. El acuerdo se entendería adoptado dentro de la reunión entre los asistentes por una mayoría de 5 sobre 4. En este caso, la abstención se debe suma a los votos favorables y los no asistentes tendrán derecho a manifestarse en contra, pero, si 12 de ellos no se manifiestan dentro de los 30 días preceptivos, sumados a los 5 favorables y a la abstención, conseguirán los 18 que alcanzan los 3/5 necesarios para la adopción definitiva del acuerdo.
Ahora supongamos que la votación entre los asistentes es de 5 en contra del acuerdo, 4 a favor y una abstención. En este caso, el acuerdo no se habría adoptado entre los presentes, por lo que la abstención no se computa y los no asistentes tampoco participan ni en un sentido ni en el otro. Simplemente, el acuerdo no se ha adoptado.
Sobre esta cuestión te dejaré un enlace a un interesante artículo publicado por la revista Sepin, especializada en propiedad horizontal, y que puede ayudarte a entender esta cuestión realmente importante a la hora de que el administrador pueda determinar cuál es el sentido de la votación que se ha producido.
Los «no» acuerdos de junta
Me refiero como «no acuerdos» en este apartado a aquellas actuaciones de la comunidad que la ley le impone en su art. 10.1 con carácter obligatorio. Este artículo comienza con el siguiente mandato: «Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la junta de propietarios…».
La obligatoriedad permanece aunque las actuaciones afecten al título constitutivo o a los estatutos de la comunidad y, a modo de resumen, se trata de las siguiente:
-Actuaciones requeridas por la Administraciones Públicas.
-Obras de mantenimiento del edificio.
-Los actos necesarios para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal.
– Las requeridas por propietarios en cuya vivienda o local habiten o trabajen personas con discapacidad o mayores de setenta años (rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior). En este caso se limita a 12 mensualidades el importe de la obligación de contribuir para el resto de propietarios no solicitantes.
-Obras para las que existan ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso y esas ayudas alcancen el 75% del importe de la obra.
Hay otros casos menos frecuentes a los que no me referiré aquí, remitiéndote al propio artículo 10 para su consulta.
Su obligatoriedad permite que estas actuaciones puedan ser acometidas sin acuerdos de la junta o incluso contra acuerdo existente, pero si el acuerdo se toma, nos tendríamos que someter a las mayorías del artículo 17 según el caso de que se trate.
La pregunta que surge de forma inmediata es: ¿Si son actuaciones obligatorias, para qué someterlas a la junta y tomar un acuerdo?
Que no se requiera acuerdo previo no quiere decir que no se produzca. Debe quedar claro que la obligatoriedad no impide que la junta debata y acuerde sobre el asunto. La existencia de acuerdo respalda la decisión de ejecutar la actuación que corresponda y da seguridad al presidente y al administrador como encargados de llevarla a cabo.
Por otro lado, a veces el acuerdo es conveniente y hasta necesario. Supongamos que en el edificio viven personas con discapacidad o mayores de setenta años y algunos de ellos solicitan la instalación de un ascensor. La obligación existe. El ascensor debe instalarse para que los solicitantes impedidos puedan comunicarse con el exterior, pero la aportación de los no solicitantes se ve reducida a doce mensualidades de la cuota ordinaria.
El edificio es pequeño, viejo, tiene pocos servicios comunes y la cuota ordinaria es muy baja mientras que la cuantía de la instalación del ascensor es muy elevada. Los demandantes, que viven en el quinto piso, nunca podrán salir a la calle; sin embargo, si el acuerdo se toma por toda la comunidad en junta celebrada al efecto conforme a lo establecido por el artículo 17.2, el acuerdo obligaría a que el ascensor se pague por todos los propietarios y sin limitaciones. La diferencia es importante, ¿no te parece?