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Es una situación que en Leyser Fincas vemos habitualmente: un vecino detecta una avería en un elemento común, procede a repararla por su cuenta y riesgo, y posteriormente reclama a la comunidad de propietarios el importe de la factura. Existe el convencimiento generalizado de que la comunidad está obligada automáticamente al pago de la misma.
Este error es común incluso entre profesionales del sector, que inician reclamaciones convencidos de ganar. Sin embargo, la realidad legal es muy diferente y actuar sin seguir el procedimiento correcto puede hacer que el vecino termine asumiendo el coste total de la reparación.
¿Qué dice la ley de propiedad horizontal sobre las reparaciones?
Para entender quién debe gestionar los arreglos, debemos acudir al artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). En su letra c), este artículo atribuye claramente al administrador de la finca una obligación específica:
«Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes…»
La ley establece que el mantenimiento del edificio es competencia de los órganos dirigentes de la comunidad (administrador y presidente), delegados por la Junta General. Por tanto, un vecino no tiene la potestad para usurpar las funciones del administrador ni decidir unilateralmente sobre elementos comunes, salvo excepciones muy concretas.
¿Qué hacer si el administrador ignora la solicitud de reparación?
Aquí radica la clave del asunto: la comunicación previa. El escenario cambia radicalmente si el vecino ha comunicado al administrador la necesidad urgente de la reparación y este ha hecho caso omiso.
Imaginemos el siguiente ejemplo habitual: un propietario tiene una tubería comunitaria de desagüe en su trastero que pierde agua, dañando sus enseres. Aprovechando que un fontanero está en su casa por otro motivo, le encarga también el arreglo comunitario por comodidad, para no esperar al técnico de la comunidad ni coordinar horarios. Después, envía la factura al administrador.
En este caso, la comunidad no estaría obligada a pagar dicha factura. ¿Por qué? Porque el vecino no tuvo la precaución de comunicar previamente la existencia de la avería ni requerir su arreglo. Al no dar la oportunidad a la comunidad de actuar, asume el coste de su decisión unilateral.
La doctrina del Tribunal Supremo sobre reparaciones unilaterales
Esta postura no es solo una cuestión de lógica, sino que está respaldada por la jurisprudencia. La Sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera) de 2 de febrero de 2016 (Rec. 2904/2013) sienta una doctrina clara al respecto.
El Supremo declara que solo procederá el reembolso al comunero que haya ejecutado obras en zonas comunes cuando:
- Exista una situación de urgencia.
- Se haya requerido previamente al Secretario-Administrador o al Presidente.
- Sin este requerimiento previo, el propietario pierde el derecho a reclamar el importe.
¿Cuándo se puede reparar por cuenta propia y cobrar la factura?
Conclusión
En Leyser Fincas siempre recomendamos prudencia. Antes de actuar sobre un elemento común, la comunicación es fundamental. Si un vecino decide reparar por su cuenta sin avisar antes a los órganos de la comunidad, debe saber que es muy probable que la factura corra de su bolsillo, ya que la ley y el Tribunal Supremo protegen a la comunidad frente a gastos no autorizados ni supervisados.
