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El enemigo público número uno
Algunos pensaron que tener un piso en el centro de una ciudad visitada por el turismo era un verdadero chollo. Unos pequeños retoques y los pisos turísticos comenzaron a funcionar como pequeños hoteles de fin de semana. El negocio era redondo porque los beneficios obtenidos de esta actividad eran muy superiores a los de un arrendamiento normal.
No duró porque Hacienda pidió lo suyo, ya sabes, los ayuntamientos, las comunidades autónomas; todos se lanzaron a legislar una actividad de corte meramente empresarial y lucrativo para que se cumpliera con unos requisitos mínimos y para que los ciudadanos vieran que la administración no permanecía a «verlas venir».
Los hoteles vieron amenazado su negocio y los vecinos su tranquilidad y sosiego residencial. Las protestas no se hicieron esperar y las comunidades de vecinos señalaron al vecino del quinto que permitía el trasiego de turistas cargados de maletas que se renovaban cada fin de semana. «¡No puede ser!, toda la noche de juerga y los sábados ya no se puede ni dormir la siesta».
El problema estaba servido. Ciudades interiores y exteriores se cargaban de domingueros más o menos ruidosos, más o menos educados, más o menos respetuosos con sus vecinos, mientras el arrendador se encogía de hombros y se sujetaba la cartera bien repleta de billetes.
La solución, la de siempre, la más socorrida y la menos imaginativa: prohibir los pisos turísticos, echar a los turistas y chafarle el negocio al vecino del quinto. Pero ¡hombre!, prohibir, prohibir… ¿Es eso posible?
El Gobierno entra en acción con la prohibición
El asunto de prohibir, la verdad es que al Gobierno le encanta. Sí, es una solución para todo y también para este problema; así que puso en funcionamiento la máquina de escribir decretos y sacó uno; total, uno más tampoco creo que tenga tanta trascendencia.
En este caso se trató del R.D.-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler («B.O.E.» 5 marzo). «Medidas urgentes», ¡urgencia! Como puedes ver las palabras elegidas no pasan desapercibidas.
Esta norma adoptó dos novedades muy importantes para lo que estamos tratando, la primera consistía en la introducción de la Letra e) en el artículo 5 de la L.A.U. titulado: «arrendamientos exlcuidos», que fue redactada por el apartado dos del artículo primero de ese R.D, y cuyo contenido es el siguiente: «e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.»
La segunda modificación introducida por el apartado tres del artículo segundo del citado R.D.-ley 7/2019, modificó el artículo 17 de la L.P.H. añadiendo el apartado 12, que permitía a las comunidades de propietarios «limitar o condicionar el ejercicio de la actividad» a la que se refiere el apartado e) del artículo 5 de la L.A.U. que antes te he copiado, y para la toma de este acuerdo establece como necesaria una mayoría de 3/5.
Un artículo interesante
El conflicto estaba servido: los vecinos pedían la prohibición de los pisos turísticos y el Gobierno se despachó con una simple limitación o condición. ¿Y de la prohibición, qué?
Investigando sobre esta cuestión que se ha puesto de moda me encontré con un artículo escrito por el magistrado del Tribunal Supremo, Vicente Magro Servet. Se trata de una voz autorizada en todo aquello que se relaciona con la propiedad horizontal y con las comunidades de propietarios. Os dejo el enlace para que os entretengáis un poco si os parece bien, claro: https://elderecho.com/situacion-jurisprudencial-alquiler-vacacional-y-posibilidades-de-actuacion-sobre-limitar-y-condicionar-sentencias-supremo#667d41f5b6122
La verdad es que el magistrado navega en la indefinición y solo en la parte final del artículo se inclina por que una cosa es limitar o condicionar y otra diferente es prohibir. No obstante, es una opinión personal y cualificada, pero a mí me pareció que se encontraba en contradicción con el resto del artículo, por lo que debo reconocer que me sorprendió.
La prohibición del Tribunal Supremo
Analicemos las sentencias del T.S. 1671/2023 de 29 de noviembre y STS 1643/2023 de 27 de noviembre.
En estas dos sentencias el T.S. No entra a analizar la regulación del artículo 17.12 de la L.P.H., simplemente admite que la prohibición es posible, pero siempre que esté contemplada en los estatutos; y señala que: “En este caso, no se trata de la aplicación de dicho precepto recientemente reformado, sino de determinar si en los estatutos de la comunidad actora existe una prohibición de destinar los pisos litigiosos al uso turístico, sin que se cuestione por ninguna de las partes la validez o eficacia del art. 31 de los estatutos sociales.”
En este sentido, en ambos casos acepta la prohibición por existir ésta en los estatutos o de ellos se deduce por referirse en ellos a la prohibición de «actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo; reservándose su uso al de carácter exclusivamente residencial». El T.S. asimila tales actividades a la de alquiler vacacional para uso turístico y admite esa prohibición estatutaria.
Asimilación de la actividad turística con la de hospedería
La sentencia 105/2024 de 30 de enero del T.S. viene a asimilar la actividad de hospedería al uso vacacional de una vivienda por ser ambos términos sinónimos según se deduce del diccionario de la RAE. En este sentido no deja lugar a dudas:
«Las comunidades de propietarios que dispongan en sus estatutos la prohibición de realizar actividades de hospedería, podrán oponerse a que ninguna finca del edificio pueda destinarse a uso turístico, al equipararse ésta a aquélla».
De nuevo matiza que esta actividad prohibida debe constar regulada en los estatutos comunitarios para ser efectiva, en consonancia con las dos sentencias anteriores.
Por lo tanto, de lo que no queda ninguna duda es que la reiterada doctrina jurisprudencial establece que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa y, a fin de tener eficacia frente a terceros, deben estar inscritas en el Registro de la Propiedad.
Pero los que no cuentan con esa inscripción, ¿cómo llegan hasta ahí? ¿El acuerdo tomado por los 3/5 será suficiente? Esta es la cuestión.
El apartado 12 del artículos 17 de la L.P.H.
Existen dos líneas jurisprudenciales de las Audiencias provinciales: la primera se refiere a que los verbos «limitar» o «condicionar» utilizados por este precepto no significan ni pueden interpretarse como «prohibir», así que la posibilidad de tomar un acuerdo por 3/5 nunca puede referirse a la prohibición de la actividad vacacional para la que, en cualquier caso, se necesitaría la unanimidad y más para modificar e incluirla en los estatutos comunitarios.
La otra, con sentencias más recientes, hace una interpretación diferente del artículo 17.12 L.P.H., interpretando que prohibir es una forma de limitar, ya que la prohibición de la actividad turística no implica una prohibición del uso del inmueble sino simplemente de su destino a un uso industrial o de explotación para el que no estaba previsto. Aquí podemos citar las sentencias de la AP de Alicante 7-3-22 y de 25-5-22, AP de Málaga, 25-1-2023 o AP de Cantabria, 28-11-2022.
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP)
En todo este dilema sobre las mayorías necesarias para prohibir el uso de los pisos turísticos aparece para poner luz de una forma, desde mi punto de vista definitiva, la resolución de la DGSJFP de 1-6-2020, publicada en BOE de 10 de julio de 2020, en la que se indica:
«(…) si bien tratándose de determinados acuerdos (los que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad), solo serán válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la regla 6 del art.17 LPH, es decir por unanimidad (siquiera sea presunta, como permite la regla 8 de tal precepto) (…) salvo que se trate de acuerdos que la misma ley exceptúa de la regla de unanimidad (cfr. los art.10 y 17).
«(…) No obstante, uno de los supuestos en que la misma ley exceptúa la unanimidad es el contemplado en el apartado 12 del citado art.17 LPH, introducido en dicha Ley por el RDL 7/2019, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que reduce la mayoría necesaria al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (…)
«(…) para adoptar el acuerdo (…) por el que se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación turística de las viviendas («la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística» son los términos que emplea la letra «e)» del art.5 LAU)…
«(…) así como para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%, si bien en cualquier caso estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, según dispone el mismo apartado 12. Este art.17.12 es aquel que ha servido de base en la escritura calificada y en el que se ampara el recurrente para entender que basta la citada mayoría de tres quintos y no la unanimidad.»
La cuestión resuelta por La DGSJFP (resoluciones de 16-6-2020, 5-11-2020 y 15-1-2021) aceptando la inscripción de acuerdos de juntas de propietarios prohibiendo la actividad de arrendamientos de pisos turísticos amparados en el art. 17.12 L.P.H. me parece decisiva, ya que una vez inscrito el acuerdo en el Registro de la Propiedad tomado por la mayoría de 3/5, según recoge dicho precepto, la Jurisprudencia del T.S. obliga a su cumplimiento a todos los propietarios presente y futuros por la publicidad que dicho organismo aporta.
Y, ojo, porque esta interpretación registral, no entra en la discusión de si el artículo 17.12 admite o no la prohibición de los pisos turísticos, sino que de forma directa la incluye dentro de los límites a que autoriza la norma referida, y afirma en la Resolución de 16-6-2020:
«En cuanto al alcance de la modificación que se pueda hacer en los estatutos amparándose en la mayoría especial establecida por el art.17.12 LPH, (…) el propio texto de la norma, literalmente entendido, cuando alude a que «se limite», es decir, «poner límites a algo», en modo alguno impide la prohibición de una actividad. Es más, cuando expresa «limite o condicione», la disyuntiva indica claramente que se refiere a supuestos distintos y alternativos, admitiéndolos de mayor a menor en cuanto a las facultades limitativas que se reconocen a la comunidad de propietarios».
El Supremo avala los 3/5 para prohibir los pisos turísticos
Después de lo dicho, solo era cuestión de tiempo que el T.S. adoptase una solución acorde. Debo reconocer que, a pesar de que algunas Adiencias Provinciales tenían dudas y eran reacias incluir la prohibición dentro del término limitar, la contundencia de la DGSJFP me transmitía la seguridad de que el T.S. seguiría el mismo camino, como así fue.
En sendas sentencias 1232/2024 y 1233/2024, ambas de 3 de octubre de 2024, la Sala de lo Civil afrontó la reforma del artículo 17.12 de la la L.P.H. introducida por el R.D. Ley de 2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
Lo que ha aclarado el Supremo es si la prohibición de las actividades en pisos turísticos descritas en la ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), ha de adoptarse por mayoría de tres quintos de los propietarios. Reconocen que el término «limitar» no excluye la prohibición y ven proporcionado que el acuerdo se adopte por los 3/5, con lo que parece que finalmente la polémica queda definitivamente zanjada.
Te dejo un enlace a un artículo explicativo sobre esta cuestión:
La diferencia entre alquiler vacacional y el alquiler de pisos turísticos
Esta diferenciación es importante a la hora de acceder al Registro de la Propiedad. Te cuento un caso real.
La DGSJPF desestima el recurso interpuesto por una comunidad de propietarios contra la calificación registral que suspende la inscripción de una cláusula estatutaria que prohibía destinar las viviendas a un uso vacacional.
La comunidad recurrente acordó, en junta general ordinaria y con el voto favorable de quienes representaban las tres quintas partes de propietarios, que representaban las tres quintas partes de las cuotas de participación modificar las normas de la comunidad para incluir la cláusula «las viviendas de este bloque no pueden tener un uso de destino vacacional».
Elevado a público, el Registrador suspendió la inscripción por considerar que este acuerdo requería la unanimidad. Entiende el registrador que lo que se pretende prohibir no es la actividad de alquiler de pisos turísticos definido en la LAU art.5.e, sino el mero alquiler vacacional; por tanto, la mayoría exigida no son los tres quintos de la LPH art.17.12, sino la unanimidad de la LPH art.17.6.
La DGSJFP suscribe el argumento del Registrador y distingue a estos efectos el mero alquiler vacacional de la actividad de alquiler de pisos turísticos.
Efectivamente, el alquiler o explotación turística de las viviendas es la actividad descrita como tal en el artículo 5 de la LAU y requiere: «La cesión temporal de uso de la totalidad de la vivienda amueblada y equipada en condiciones…»; en fin, lo dicho ya con anterioridad.
El mero alquiler vacacional no cumple estos requisitos y no puede considerase alquiler turístico, por lo que su prohibición ha de hacerse por unanimidad de la junta de propietarios. Resolución de DGSJFP de 12 de diciembre de 2023.
No entraré en si me parece acertada o no esta distinción; en cualquier caso, queda claro que el artículo 5 de la LAU se refiere al alquiler de pisos turísticos, no los confundas con el alquiler vacacional.
Si quieres saber más sobre los acuerdos de junta, visita este enlace.