Guerra contra los morosos

Las comunidades de propietarios llevan mucho tiempo luchando contra los morosos con escaso éxito. La ley siempre ha estado más pendiente salvaguardar los derechos de los desvalidos vecinos insolidarios que de proteger el bien común y hacer justicia. La última reforma de la L.P.H., que lleva a cabo la ley 10/2022 de 14 de junio, puede cambiar de forma drástica las cosas.

El moroso, significado

La explicación de «moroso, qué es» me parece innecesaria en términos lingüísticos porque entiendo que esta palabra es sobradamente conocida y utilizada en el ámbito de las comunidades de vecinos.

Solo diré, a este respectos, que moroso es sinónimo de deudor, aunque matizaré que no se entiende como un mero deudor circunstancial, sino como un deudor con una deuda reconocida, estable y duradera en el tiempo.

En este sentido, la palabra moroso puede albergar un matiz peyorativo.

El moroso es un clásico de las comunidades de propietario, una figura que ha ido subsistiendo en una sociedad dominada por el buenismo, donde priman los derechos sobre los deberes y en la que ciertas personas aprovechan cualquier resquicio para mostrar su insolidaridad.

El moroso es un ser insolidario, un parásito que no cumple con sus obligaciones comunitarias mientras disfruta de los elementos y servicios comunes pagados por el resto de los vecinos cumplidores.

 Siempre hay una razón para no pagar la comunidad; por ese motivo, muchas comunidades de vecinos arrastran esta lacra que impide su normal funcionamiento mientras ven con tristeza como «el de siempre» se sale con la suya.

«Para eso están los tribunales», dicen los legalistas. Bueno, no es tan sencillo. Los tribunales están para hacer justicia, pero no siempre la hacen y, de forma habitual, las sentencias llegan con tanto retraso que no sirven para nada. En este caso, suele ocurrir con mayor frecuencia de la deseable.

Lo cierto es que las sucesivas reformas de la Ley de Propiedad Horizontal, hasta la fecha, no han sido capaces de solucionar este problema crónico; ni con la ayuda de los jueces ni sin ella.

Los morosos de agua caliente y calefacción

El caso más sangrante son las deudas por impago de los consumos de agua caliente y calefacción. No digo que las deudas por impago de cuotas ordinarias no sea grave, pero me referiré al ejemplo de los consumos por resultar más gráfico.

La comunidad de propietarios, con el dinero de todos los vecinos cumplidores, compra el combustible necesario, paga a los técnicos que mantienen la sala de calderas, mantienen las instalaciones, etc., mientras los morosos se calientan a costa de los demás.

Tengamos en cuenta que la única fuente de ingresos de la comunidad son los vecinos, que si éstos no pagan, no hay dinero para comprar el combustible, y que, de existir un elevado porcentaje de morosos, podría verse obligada a suspender el servicio para todos.

Si un vecino concreto no paga el suministro de energía eléctrica de su vivienda, la compañía suministradora le suspenderá el servicio. Si hace lo mismo a título individual con el gas, el gasóleo, el agua fría, etc., le ocurrirá lo mismo: le cortan el suministro hasta que pague.

Pero la comunidad no puede, no podía, hacer lo mismo y de eso se beneficiaba el parásito comunitario sabedor de que la reclamación judicial podía tardar varios años en los que él disfrutaría de un crédito comunitario, a veces, de dudoso cobro.

El delito de coacciones

Puede que te preguntes por el motivo que impide a la comunidad de vecinos cortar los suministros de agua caliente y calefacción a los vecinos morosos como lo hacen los suministradores particulares (Ayuntamiento incluído).

Verás: Los tribunales podrían entender que esta acción es constitutiva de un delito de coacciones y mucho antes de que se le pueda cobrar la deuda al moroso por la vía civil, el presidente de la comunidad podría ser condenado como un delincuente en la vía penal.

Digo podría porque esta es una cuestión controvertida. La jurisprudencia entiende como coacciones el corte de un servicio esencial para el uso de la vivienda y hay sentencia que se refieren como tal al corte del suministro de agua fría, pero ninguna al de agua caliente o la calefacción.

Entiendo que el corte del agua caliente y la calefacción no impiden al comunero el uso de la vivienda y no son servicios esenciales, pero teniendo en cuenta su tendencia a proteger al delincuente, no garantizo al presidente de la comunidad que su paso por el banquillo de los acusados tenga un resultado feliz.

El delito de coacciones se encuentra previsto y penado en el artículo 172 del Código Penal, y contempla una pena de prisión de hasta tres años. Se encuentra especialmente agravado si el juez entiende que se está privando al moroso del «legítimo uso de la vivienda», lo que en este caso no sería descartable. El texto es el siguiente:

«El que, sin estar legítimamente autorizado, impidiere a otro con violencia hacer lo que la ley no prohíbe, o le compeliere a efectuar lo que no quiere, sea justo o injusto…»

La deslegitimación de la comunidad para emprender la medida de corte se encuentra en la argumentación de que no pueden los vecinos tomarse la justicia por su mano, que deben ser los tribunales los que decidan después de valorar las pruebas y argumentos de las partes, etc.

Otro de los argumentos esgrimidos por los tribunales era que se cortaba el suministro de un servicio esencial para el cobro de cuotas ordinarias que nada tenían que ver con ese suministro, lo que entendían suponía una clara coacción.

En estas condiciones, lo normal es que ningún presidente de comunidad de vecinos se arriesgara a salir malparado de su paso por el banquillo de los acusados, viéndose abocado al recurso de apelación ante la mirada burlona del moroso insolidario que, además de calentarse a su costa, le amenazaba con meterlo en la cárcel.

La reforma de la ley 10/2022 contra los morosos

El pasado día 16 de junio entró en vigor la ley 10/2022 que en su artículo 2 modificaba el artículo 21 de la L.P.H. Se trata de una reforma muy importante para las comunidades de vecinos y ayudará al cobro de muchas deudas de los morosos.

La ley aprueba que «la junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación…» y pone como ejemplos:

  • La aprobación de intereses superiores al interés legal.
  • La privación temporal del uso de servicios y suministros.

Establece como condición que no sean abusivos, afecten a la habitabilidad del inmueble ni tengan carácter retroactivo.

Otra de las novedades de la ley es que las medidas que acuerde la junta tienen alcance para todo tipo de deuda comunitaria del moros; es decir, puede acordar el corte del suministro de agua caliente y calefacción por el impago de una deuda generada por cualquier otro servicio ordinario o extraordinario del vecino moroso.

Duro golpe a los morosos

El cambio es muy importante y supone una herramienta para las comunidades de propietarios en su lucha por combatir la morosidad de sus vecinos.

Podrán acordar la prohibición a la lista de morosos del uso de suministros comunes como el agua caliente o la calefacción, de servicios como el ascensor, la piscina o instalaciones deportivas, etc.

Podrá imponérsele el pago de unos intereses de demora significativos que compensen a los cumplidores de su esfuerzo y sirvan para disuadir a otros de caer en la misma tentación.

Debemos tener en cuenta que el vecino moroso es una lacra para el buen funcionamiento de la comunidad y de sus servicios comunes. Su decisión insolidaria de no pagar la parte que le corresponde para el sostenimiento del interés común no debe suponer, además, una burla, un agravio moral que cree enfrentamientos entre vecinos.

Lo más importante es que estas sanciones podrá acordarlas la junta y ponerlas en marcha de forma inmediata, sin esperar largos años a que fallen los tribunales y resuelvan largos procesos con recursos y ejecuciones con embargos y subastas.

No perdamos de vista que, en muchos de los casos, los morosos de las comunidades de vecinos son morosos profesionales habituados a soportar largos procesos de cobros de deudas, que evitan las duras consecuencia y costes de su morosidad a través de trucos como la Justicia Gratuita, a la que acceden, a veces, de forma fraudulenta.

Cambio en la certificación de los morosos

Otra de las novedades es que la certificación de la deuda del moroso, necesaria para que la comunidad inicie un proceso civil de reclamación, podrá ser firmada por el secretario-administrador de la comunidad en solitario y sin el visto bueno tutelar del presidente cuando se trate de un administrador de finca colegiado.

Como tal debe ser entendido cuando la ley habla de «un secretario-administrador con cualificación profesional necesaria y legalmente reconocida», ya que solo los administradores de fincas colegiados pueden ostentar tal condición.

Se trata de una medida que puede ayudar y agilizar los procesos de cobro, así como que se pueda incluir en la certificación lo adeudado hasta ese mimo momento para proceder a la reclamación mediante procedimiento monitorio.

También ayudará,  a buen seguro, la posibilidad de que se pueda pedir el embargo preventivo si el deudor se opone a la petición inicial del monitorio. Esta posibilidad ya existía, pero espero que ahora sea acordada por los tribunales sin mostrar la resistencia que antes venían mostrando.

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